Il caso delle case dismesse dagli enti previdenziali? Niente di nuovo sotto al sole, tranne che per le percentuali di sconto, che - negli anni - sono diminuite, come nel caso di Enpaia.
Nelle grandi dismissioni immobiliari pubbliche di inizio anni 2000, lo sconto applicato alla vendita agli inquilini era di un minimo del 30%, che poteva ulteriormente salire fino a sfiorare il 50%.
L'Italia ha vissuto, tra la metà degli anni '90 e i primi anni 10 del 2000, una forte accelerazione delle privatizzazioni che ha investito non solo le aziende statali, ma anche l'enorme patrimonio immobiliare degli enti di previdenza, in particolare Inpdap e Inpdai. Le due fasi di cartolarizzazione hanno coinvolto numeri enormi: l’operazione SCIP 1 è stata avviata nel dicembre 2001 con la cessione di 27.250 unità ad uso residenziale e di 262 immobili ad uso commerciale, per un valore lordo complessivo inizialmente valutato in 5.100 milioni di euro e poi rideterminato in 3.830 milioni di euro, da parte di sette enti previdenziali pubblici (Enpals, Inail, Inpai, Inpdap, Inps, Ipost e Ipsema) alla società veicolo (SCIP), costituita ad hoc.
L’operazione SCIP2 è stata avviata nel dicembre 2002 con la cessione di 53.241 unità ad uso residenziale e di 9.639 unità immobiliari ad uso commerciale, per un valore lordo complessivo pari a circa 7.787 milioni di euro, da parte dei medesimi enti previdenziali pubblici e dello Stato alla società veicolo (SCIP).
Le due operazioni sono basate sul Dl n.351 del 2001, che ha previsto agevolazioni in favore dei conduttori delle unità immobiliari, tra cui il diritto di opzione per l’acquisto, a patto di essere in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori. Non solo: Il prezzo di vendita delle unità immobiliari è stato determinato sulla base delle valutazioni di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe. L’esatta determinazione del prezzo di vendita di ciascuna unità immobiliare è stata affidata all’Agenzia del territorio e a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare.
Soprattutto le unità immobiliari sono state offerte in opzione ai conduttori al prezzo di mercato, determinato nei modi indicati, diminuito del 30 per cento. I conduttori hanno goduto di un’ulteriore riduzione del prezzo quando hanno acquistato, a mezzo di mandato collettivo, un numero di unità immobiliari che ha rappresentato almeno l'80 per cento delle unità complessive dell'immobile, al netto di quelle libere.
Questa enorme operazione di cartolarizzazione degli immobili pubblici ha fatto "scuola" per tutte quelle che sono seguite successivamente, anche da parte degli enti di previdenza privati. In questo caso è stato sempre concesso un diritto di prelazione per gli inquilini che, in regola con i canoni, avevano intenzione di acquistare l'immobile in locazione e sempre con una diminuzione del prezzo di acquisto rispetto a quelli di mercato.
Anche l'Enpaia ha seguito questo indirizzo fin dalle primi dismissioni, come conferma un documento dell'audizione presso la Commissione parlamentare di controllo sull'attività degli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale del 7 luglio 2016, avvenuta durante la gestione del Direttore generale Adriano Morrone. In quell'occasione Morrone aveva sottolineato "il diritto di prelazione all'inquilinato, con un abbattimento dei valori di acquisto del 30 per cento".
Ma oggi a differenza di anni fa - per poter accedere allo sconto del 20% rispetto alle quotazioni di mercato basato sui valori OMI - occorre abitare l'immobile Enpaia per due anni restando in regola con i canoni di affitto, e per accedere al 30% di sconto, occorre abitare l'immobile per tre anni.
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