Condono? L'italiano che vuole condonare il proprio immobile (ereditato, acquistato o che presenta comunque difformità a causa di azioni passate) è considerato un 'furbo' da punire e se in crisi economica non può mettere in vendita la propria casa. L'imprenditore - o la banca - che specula sulle aste immobiliari e compra le case poste sotto pignoramento esecutivo perse dalle famiglie in difficoltà economica invece possono condonare tutto, o quasi.
L'italiano medio - per patrimonio personale - è tra i più ricchi d'Europa (dati Eurostat). Lasciando in testa a molta distanza l'Islanda, il Belgio e il Lussemburgo, l'italiano adulto, con i suoi 99 mila euro in media tra patrimonio immobiliare e finanziario, ha una ricchezza superiore a quella di uno svedese, di un finlandese, di un greco, di un portoghese o di un tedesco.
Diversa la questione legata al reddito, ovvero la valuta artificiale che tiene conto dei diversi costi della vita negli Stati membri denominata purchasing power standard (Pps), dove il Belpaese è di poco dietro a Francia e Germania.
Uno dei motivi per cui l'italiano medio è da considerare statisticamente tra i più ricchi d'Europa, è la proprietà immobiliare: sono molti i cittadini italiani che infatti sono possessori di casa.
Ma è anche vero che la situazione italiana degli immobili rimane complessa. Con i condoni del 1985 che in citta come Roma sono ancora fermi in stallo - dopo 40 anni - in attesa di "effettuato controllo". Rendendo gli immobili non competitivi sul mercato se non addirittura 'fuorilegge'.
Come risultano 'fuorilegge' i milioni di appartamenti, ville o case che hanno subito interventi, piccoli come la chiusura di un balcone tramite veranda, o grandi come l'ampliamento di un piano.
In questo senso sembra voler andare la norma salva-casa annunciata dal ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini: l'intento è quello di sbloccare il mercato immobiliare.
Una norma che ha subito portato non pochi a mettere le mani avanti prediligendo - sembra - una visione punitiva per chi si trova in condizioni promiscue per propria volontà o indirettamente per azioni messe in atto nel passato.
Ma è qui che emergono dei paradossi: si punta il dito contro chi vuole 'regolarizzare' una posizione del passato e mettere a norma la propria abitazione, quando il sistema già lo permette in tanti altri casi, soprattutto ai ricchi che speculano sulle difficoltà economiche degli altri.
È ormai sempre più frequente l’acquisto di immobili attraverso il canale delle aste giudiziarie, e non solo a causa della sfavorevole congiuntura economica che ha fatto aumentare in maniera esponenziale le esecuzioni immobiliari, grande nodo stretto dal Governo Renzi con il decreto del 2016 che prevedeva che se il cittadino non versava sette rate, anche non continuative, del mutuo, la banca poteva impossessarsi della casa senza neanche passare attraverso un giudice.
Sempre nel 2016, grazie a una norma sulle società di ingegneria inserita prima nel decreto sulle banche Popolari, e poi riproposta nel ddl Concorrenza il Partito Democratico dava la possibilità agli istituti di credito di entrare a piedi pari nel mercato immobiliare dotandole di proprie società di ingegneria, senza l’obbligo di iscrizione all’albo, con cui gestire in autonomia tutta la filiera e mettendole in condizione di costruire case, venderle e ristrutturarle, curando sia la parte progettuale che quella esecutiva, e legandola eventualmente all’erogazione di un mutuo o di un prestito.
Infatti già a partire dal 2014 sono molti gli istituti di credito che cercano di entrare nel mercato immobiliare.
L'acquisto di un immobile all'asta è molto più conveniente rispetto alle normali compravendite sia per il prezzo inferiore sia perché si evitano le spese relative al rogito notarile e si può fruire di agevolazioni fiscali.
Ma non solo.
Alle vendite esecutive immobiliari non si applicano infatti - come scrive l'avvocato Maria Teresa De Luca nel volume “Le verifiche sugli immobili da acquistare alle aste giudiziarie” - le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria; ed infatti, in virtù del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985, nel caso in cui gli abusi possano essere sanati, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria.
In sostanza, se l’immobile (acquistato tramite asta o cartolarizzazione) è stato realizzato o modificato violando la normativa urbanistico-edilizia, il perito dovrà indicare analiticamente la tipologia degli abusi che ha riscontrato e se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in virtù del combinato disposto degli artt. 46, comma 5, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6, della legge n. 47/1985.
L’ultima legge che si è occupata di condono edilizio è la n. 326 del 2003 che ha anch’essa disposto sulla possibilità di sanare gli abusi edilizi realizzati per gli immobili acquistati all’asta nell’art. 32, comma 25.
In caso di immobili eseguiti prevalentemente in conformità alle norme urbanistico-edilizie - che presentano pur tuttavia abusi non sanabili e che non è possibile demolire senza incidere sulla stabilità del fabbricato - trova applicazione l’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 il quale prevede che per gli abusi relativi ad immobili adibiti ad usi residenziali viene erogata una sanzione pari al doppio del costo di produzione dell’abuso (costo determinato in base alla l. n. 392/1978) e per quelli relativi ad altri usi viene erogata una sanzione pari al doppio del valore venale (determinato a cura dell’Agenzia del territorio).
Questo vuol dire che se l’abuso edilizio non risulta sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. In questo caso l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal perito dal prezzo di stima.
Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario viene rimesso in termini e deve procedere al deposito della relativa domanda presentando la richiesta di sanatoria nei seguenti casi per gli immobili costruiti senza licenza edilizia; per gli immobili costruiti in difformità della stessa; o in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo.
Principalmente il compito di verificare la presenza di abusi e l’eventuale sanabilità degli stessi è funzione del perito nominato per la stima degli immobili, al quale è demandato il controllo da parte del giudice dell’esecuzione:
- a) della esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento e della formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i confini e provvedendo se necessario e previa autorizzazione del giudice alla realizzazione del frazionamento;
- b) dell’identificazione catastale degli immobili, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto;
- c) della verifica dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, dovrà indicare:
c1) se le opere sono sanabili;
c2) se vi è in corso una pratica di sanatoria edilizia indicandone lo stato;
c3) se per il rilascio della concessione edilizia è necessario il parere preventivo di altri uffici tecnici;
c4) i probabili relativi costi.
In poche parole, chi si oppone al condono che rende economicamente fruibili tanti immobili che si trovano in una posizione promiscua anche a causa delle lentezze degli uffici catastali, rende invece vita facile ai ricchi (per lo più banche o fondazioni a queste ricondubili) che hanno la possibilità di acquistare le case all'asta da chi ha perso la propria casa rendendoli anche nelle condizioni di sanare gli abusi fatti e rimetterla sul mercato a prezzi enormemente più alti. In virtu del fatto che sono stati comprati all'asta e possono dunque essere regolarizzati.
Case a volte messe all'asta proprio perché non possibile metterle sul mercato dai proprietari bisognosi, a causa di piccoli o grandi abusi.